天津,石家庄,最真诚的买房建议 sharpratio

股票资讯  2021-02-05 19:25:43

天津、石家庄,最真诚的买房建议

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最近很多粉丝在后台留言,让我综合预测一下未来二线城市的房价走势。

说实话,这个工作很复杂。

从我们的角度来看,一共有四个一线城市,楼市正在见底。2021年,又是货币流动性大的一年,房价走势自然是往上走。

三四线一般分为两类:普通三四线和三大城市群的卫星城市。

前者大多已经在一个没有价格的市场,市场在横盘下跌。另外,市场在2020-2021年会走下坡路;

在后者,市场基本跟随一线城市。

二线城市只有几十个,各有各的周期和思路。

经济、人口、政策、库存、政府意见、核心竞争力都不一样,必须一个一个仔细推导。

但是,既然大家都提出了需求,子木必然会动笔,所以他可以简单地开个专栏,来演绎一下二线城市的房价走势。

这次先游击北方城市,石家庄为先。

1 .国际庄

国际村近年来一直在热搜,但基本上不太出彩。

比如“房价跌回三年前”,“疫情封城”。

国际村的朋友告诉我,整个城市的发展越来越迷茫。

2018年GDP为6082亿,2019年降至5809.9亿。2020年和2021年受疫情影响,估计会更严重。

别人往上走,国际村往下跑,也许这就是缘分。

我不相信命理学。

石家庄变成这样了。除了被京津虹吸,确实还有很多地方可以自我优化。

比如房价。

2017年,国际村房价一路飙升,最疯狂的时候接近2万元/平米,压死了一包强势二线城市,甚至超过成都房价30%。

要知道,石家庄当时的GDP还不到成都的一半。

石家庄房价的放纵导致居民储蓄过度透支,杠杆过高,加速人才外流。

有句话说得好,“你挣的钱永远不可能比你知道的多。”

对于这座城市来说,“房价不可能上升到城市的基本面。”

否则终究是一无所有。

天津、石家庄,最真诚的买房建议

数据来源:安居客

事后我们也看到了近三年来国际别墅的长期衰落。具体文章可以看这里。

但我一直相信,城市里没有原罪。

虽然大家都不看好国际村,也很迷茫,但它是首都,是三大城市群的核心城市,是京津冀的主要支点。

加上1100多万的人口基数和周边三四线城市。这个城市的房产价值会有一定的回弹力。

有人问我石家庄什么时候买房?

我的回答是,疫情过后可以砍价。

有三个具体原因:

1.石家庄调整回来三年了,房价从近2万/m2降到现在的1.4万/m2,下降了30%。调整已经相当充分了。

天津、石家庄,最真诚的买房建议

2.现在土地市场和库存都涨了。

比如2020年全国很多房地产企业落户石家庄,土地市场卖出127箱6414亩,取得了不错的效果。9月份还创下606轮竞价,溢价66%。

土地市场是楼市的晴雨表,2020年的热度对2021年会有一定的影响。

3、疫情来袭,加速挤压房价泡沫。

这个很重要。

去年,经过武汉疫情的洗礼,楼市交易进入冰点。复工后开发商打折量,二手房降低报价,房价进入底部区间。

买家涌入后,市场随即回暖,房价反弹,留下了深V市。

同样,国际村在疫情中也会封锁楼市,成交量为0。这时候整个楼市有望跌到冰点。

年后,开发商为了回血,只能打折量,而换房的二手房业主势必降低报价出货,石家庄楼市加速进入底部区间。

当然石家庄的购买力不如武汉,2021年无法走出深V市场。

但至少可以确定的是,疫情结束后,就是看房上车的时候了。

想在石家庄买房的读者不用再等了。

2大天津

天津也是个大问题。和国际村一样,被我称为他是我在华北的兄弟。

2016年,房价从1.5万元/平米飙升至近3万元。

然后,被2017年的“331新政”打回原形。

性格和石家庄一样,但也不一样。

同样的是他们不清楚自己的定位,都认为自己是京津冀城市群的龙头。其实北京根本不带这两兄弟去玩。

不同的是,天津比石家庄保守。

前几天去天津出差,一路上司机跟我抱怨。

他说他5点开始在火车站排队,然后他就把我弄来了(我9点就去了)。2020年生意会很差。

路过和平区滨江路时,拍方向盘:

“嘿,让我给你讲讲这条街。以前是人山人海,锣鼓喧天。2元的班车挤不下人。你看现在一条街人少,狗不理包子。”

都说天津的司机都是相声出身,我就学会了。但通过他的话,我能感受到一个老天津人的爱恨情仇。

下了车,天津的司机也跟我盘点:

“天津一定很尴尬,历史、人文、大学、医院、港口、高铁飞机...但它是保守的,不寻求进步。”

这句话,好吃。

天津一直是北方第二大城市,四个直辖市之一。然而这几年真的很保守。

与北京、上海、重庆相比,天津竞争力弱,定位混乱。

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向下,按照2020年的经济增长率,GDP已经跌出中国前十。

不出意外,未来会被青岛和郑州超越。

这就是天津高房价无法持续的原因。

2017年至2020年,天津二手房价格从不到3万元/平米调整回目前的2.09万元/平米,调整幅度在30%左右,居全国第一。

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会在2021年见底吗?

我不这么认为。主要原因是“库存问题”。

天津市规划和自然资源局日前宣布:

天津市18个区现有项目835个,6个区67个,环城4区274个,滨海新区170个,远郊324个。

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如果按平均容积率2.0,平均户型110平米计算,天津未售住宅建筑面积7222万平米,库存66万套房。

这意味着,无论供应如何:

天津房产库存足够卖5年以上。

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二手房也是一样,去年整体没卖出多少套。12月份,上市量大幅增加。

显然,天津车主已经失去耐心,正在加速出货。

本来经过三年的回调,天津的房价可以触底,但是三年放出的存货埋没了楼市的一半。

预计2021年,天津房价将继续横盘下跌,但跌幅会有所减小。

所以,2021年,我们不用担心买房,就等回调吧。

如果你急着上车,我给你一些建议。

第一,要注重学区价值。

这是天津得天独厚的优势,也是未来最具保值增值潜力的资产,无论是在城市的六区还是城市周边的四区等。

其次,尽量从核心区购买。

我们可以看到,天津的存量很大,尤其是远郊项目远远大于核心城区,更多的需求会被埋没。

按照目前天津的人口增长率来看,未来天津的价格分化会非常严重,在外购买的高概率会被扼杀。

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此外,我们还可以把注意力转向“北京方向”,这是天津未来享受京津冀城市群红利的主要阵地,比如武清、北辰。

未来北京买不起房的人还会继续涌入这些地区,这也是这些地方热了近1-2年的原因。

当然这些地方的股票都不小,最好是交通便利,教育资源丰富的地段购买。

3周期理论

除此之外,河北还有一些问的人比较多的小兄弟城市,比如保定,唐山,廊坊。

这几个城市一开始都是跟着北京的风景走的,但是走完风景之后可能会比国际村和天津的兄弟们落的更惨。

2021年也注定要继续横盘下跌。

我查了一些数据,基本符合这个判断,就不放上去演示了。

通过近年来的市场周期研究,我发现了一个事实:

同省,老大的行情肯定比老二快一半,老二比老三老四快一半,以此类推。

事实上,这证明了一个真理:

房价与城市实力高度一致,楼市淡化了投机因素。

所以接下来,我们可能会更加关注城市基本面的研究。

下期我会盘点一下其他省份的二线城市,比如江浙、鲁中、成渝城市群、东北、大湾区。

就在下面留言。


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