「联想召回」上海新政频繁“说服”二手房学区的房地产投机者冷静下来

股票资讯  2021-05-01 12:47:05

在不炒的背景下,2021年一线核心城市房价将逐步进入稳定阶段。

根据中国指数研究院的数据,今年1月份上海新房平均成交价格为59983元/平方米,2月份新房平均成交价格为54801元/平方米,较上月下降8%。与去年1月相比,上海新房平均成交价格为54366元/平方米,去年2月为60154元/平方米,较上月上涨10%。

“现在上海新政一出,大部分人都不可能以公司的名义买房了。大量只需要更换的客户被限制,交易已经降温。尤其是中考新政出台后,上海知名双校区芳梅园小区降价明显。”链家上海的一位中介告诉《证券日报》记者。

担保只是需要新政来频繁说服“炒房团”

上海新屋市场的稳定,主要得益于新政的出台。

2021年3月3日晚,上海市房管局发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。要求进一步加强土地市场和商品房市场管理,努力稳定地价、房价和预期。

《通知》主要包括加强住宅用地供应管理;深化和完善房价与地价联动机制;严格记录和管理新建商品房的价格;加强商品房交易管理;进一步加强房地产中介管理;严格规范企业购买商品房行为;实施房屋销售限制的,按照优惠购房政策购买新的商品房销售限制为5年。

其中,对房价影响最大的是5年限购新房。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》记者说:“这其实是符合以前的分房政策的。此前,整体购房客观上使一些购房者获得了购房优先权。这一次,上海充分考虑了此类购房的实际情况,通过限制销售进一步限制了此类房屋的投机,同时也可以进一步为相关房产降温。”

除了限制销售外,上海楼市在2月份出台了一系列新房抽奖政策,即上海楼市调控“上海十条”。《上海十条》要求所有新开房均采用评分制,优先满足“无房家庭”自住需求。购房后,购房人会根据家庭、户籍、住房状况、5年内在上海的购房记录、在上海缴纳社保五大因素进行打分;然后,根据摇号人数比房屋数多30%的原则,根据得分排名,选择进入公证摇号选房的人员名单。

一位不愿透露姓名的上海当地房地产公司人士告诉《证券日报》记者:“新房限购政策和积分抽奖直接导致新房和二手房市场价格倒挂,因为限购和积分政策双管齐下后,符合新房购房条件的人数大大减少。尤其是炒房团更是直接拒绝出去。大部分炒房团手里都有很多房子,积分和持有需求被新政严重挤压。现在买新房摇号是赚的,因为新房价格比二手房便宜很多,适合刚刚需要的家庭。

“上海的新房都是动摇抢来的,不用担心卖不出去,主要是上海人口流动性大,户籍开放后符合购房条件的人越来越多,需求都在。不仅上海,上海周边的新房也相对好卖。”上海另一家房地产公司的一位知情人这样评价《证券日报》记者。

交易降温上海学区房降价开始出现

2020年,上海学区房在推出“市民一手招”、“私彩”政策后,经历了一波“魔法”崛起。上海浦东“老小”公房小区美苑,房价从10万元/平米涨到25万元/平米,涨幅超过100%。

2021年3月16日,上海市教委发布了中考改革新政策。新政提出了“配额分配综合评价与准入”制度。具体包括区招生配额分配和学校招生配额分配两类,占全市实验示范高中招生计划总量的50%-65%。这也意味着每一所不选择生源的初中,原则上都可以拿到市优质高中分配的名额,可以最大限度的保证学校之间的平等。

于是,“老破小”梅园的房价开始了一波“神奇”的下跌。有网友表示,新政公布前房产评估430万,新政后房价评估一夜之间下降60万,变成370万。

至于二手房和学区房的价格走势,分析人士表示,优质初中学区房含金量会降低,也会向优质小学学区房传导。不过,上海一家中介告诉《证券日报》记者:“目前,去年升到天上的二手房今年到目前为止保持稳定,现在是楼市的春天,成交量不会差。另外,对于一些刚需要上学的家庭来说,由于新房摇号政策的影响,新房不容易出线,二手房成为他们的首选,尤其是改善家庭,所以二手房短期内不会大幅下跌。增长较高的学区可能会略有下降。”

除了上海限制新房销售的政策外,深圳、杭州等地楼市受到严格限制,大量购房者一夜之间丧失购房资格。深圳二手房开始引导价放贷。政策满月后,根据中原地产深圳的数据,龙华地区二手房上市价格下跌近10%。

房企在“三条红线”的约束下稳步发展

新房开奖、限购、出台一系列政策堵塞了“炒房”的漏洞。随着房地产企业“三条红线”指标的出台,一些房地产企业开始在利润和规模上挣扎。

绿地控股是上海一家各种指标徘徊在“三条红线”的大型房企,今年年初开始发力减债。截至今年2月底,绿地控股在稳步应对春节前后支付高峰的同时,成功实现了1以上的现金负债率。“一条红线”提前变绿,比原计划提前四分之一以上;计息负债总额又减少了60亿元。

自去年去杠杆化计划推进以来,绿地控股累计高点下降500多亿元;剔除预售款后的净负债率、资产负债率等指标也持续下降。

“其实这是为了保护利润、减少债务而放弃规模的选择。两者很难平衡,但对于那些不踩三线的房企来说,规模就变得尤为重要。”一位上海房地产分析师对《证券日报》记者评论道。

与绿地控股不同,一些商业地产企业相对低调、冷静。“政策调控的目的是保持房地产市场的稳定发展。对于房地产企业来说,顺应政策导向,积极调整和增强企业风险防范意识,可以促进企业持续稳定发展。在保持房地产开发规模的同时,公司将重点转移到提高运营水平和提高运营质量上,同时保持商业房地产和商业运营的快速发展,从而实现公司的整体可持续发展。”上海十大房地产企业的另一位知情人告诉《证券日报》。

(编辑上官梦露)

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(文章来源:证券日报)


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